¿Debo pagar el "Impuesto de Lujo" en Costa Rica? Guía Práctica para el Cálculo del Impuesto Solidario
Ser propietario de bienes raíces en Costa Rica es una inversión extraordinaria, pero conlleva responsabilidades fiscales que van más allá de los impuestos municipales básicos.
Ser propietario de una vivienda en Costa Rica es toda una inversión, pero conlleva responsabilidades fiscales que van más allá de los impuestos municipales básicos. Uno de los temas que más dudas genera entre personas nacionales y extranjeras es el Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de Programas de Vivienda, conocido popularmente como el "impuesto a las casas de lujo" y que aplica para viviendas que sean habitables, independientemente de que su uso sea para residencia permanente, ocasional o de recreo.
Tabla de Tarifas Escalonadas - Impuesto Solidario 2025-2027 (Costa Rica)
Esta tabla se utiliza para calcular el impuesto únicamente si el valor de la construcción (sin incluir el terreno) supera el monto exento de ₡145.000.000.
Si se supera ese monto, el impuesto se calcula sobre el Valor Total (Terreno + Construcción) usando estas tarifas progresivas:
| Valor Total de la Propiedad (Terreno + Construcción) | Tarifa Anual |
|---|---|
| Desde ₡145.000.000 hasta ₡364.000.000 | 0,25% |
| Sobre el exceso de ₡364.000.000 y hasta ₡730.000.000 | 0,30% |
| Sobre el exceso de ₡730.000.000 y hasta ₡1.095.000.000 | 0,35% |
| Sobre el exceso de ₡1.095.000.000 y hasta ₡1.462.000.000 | 0,40% |
| Sobre el exceso de ₡1.462.000.000 y hasta ₡1.824.000.000 | 0,45% |
| Sobre el exceso de ₡1.824.000.000 y hasta ₡2.191.000.000 | 0,50% |
| Sobre el exceso de ₡2.191.000.000 en adelante | 0,55% |
Fuente: Decreto Ejecutivo N° 44834-H (Ministerio de Hacienda, Diciembre 2024).
Entender si una propiedad está sujeta a este tributo es vital para evitar multas innecesarias con el Ministerio de Hacienda. A continuación, te explicamos la "regla de oro" para calcularlo y por qué muchas propiedades costosas terminan estando exentas.
La Regla de Oro: Construcción vs. Terreno
El error más común es pensar que el impuesto se basa en el precio de venta de la propiedad. Esto es falso. La ley establece un "detonante" específico: el valor de la construcción e instalaciones fijas.
Para que una propiedad esté obligada a pagar este impuesto, el valor fiscal de sus construcciones e instalaciones fijas (edificio principal, ranchos, piscinas, tapias, sistemas eléctricos internos) debe superar el monto exento establecido por ley.
- El Umbral: Para el periodo fiscal más reciente, este monto ronda los ₡145,000,000 de colones (aproximadamente $282,000 USD).
- La Clave: Si el valor de tu construcción ("ladrillo y cemento") es inferior a esta cifra, estás exento, sin importar si el terreno vale millones de dólares.
¿Qué pasa si supero el umbral?
Aquí radica el disparador financiero de este impuesto. Si determinas que el valor de tu construcción supera los ₡145 millones, automáticamente te conviertes en contribuyente. En ese momento, la base para calcular el impuesto cambia: ya no se calcula solo sobre la construcción, sino sobre el valor TOTAL de la propiedad (Terreno + Construcción).
La tarifa es progresiva, comenzando usualmente en un 0.25% del valor total para el primer tramo, y aumentando escalonadamente hasta un 0.55% para propiedades de ultra-lujo.
Ejemplos Prácticos
Para visualizarlo mejor, comparemos dos escenarios de inversión típicos en Costa Rica:
- Caso A: La Quinta en Santa Ana (Exento). Tienes un lote espectacular valorado en $400,000 debido a su ubicación premium. La casa construida en él es antigua y sencilla, con un valor fiscal de construcción de $200,000 (aprox. ₡103 millones).
Resolución: Aunque la propiedad vale $600,000 en total, como la construcción no llega al tope de ₡145 millones, NO pagas el impuesto solidario.
- Caso B: El Penthouse en Jacó (Gravado). Compraste un condominio frente al mar. El valor proporcional del terreno es bajo, pero el apartamento tiene acabados de lujo valorados en $300,000 (aprox. ₡155 millones).
Resolución: La construcción superó el límite. Ahora debes pagar el 0.25% sobre el valor total de la propiedad anualmente.
¿Cómo determino el valor fiscal real?
No te puedes basar en el valor de mercado, el valor del bien inmueble en la Municipalidad ni tampoco el precio de lista de una propiedad similar en propiedades.cr. El Ministerio de Hacienda exige el uso del Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva. Esto porque no es de recibo para Hacienda el decir que no se pagó el impuesto porque el valor de la vivienda en la Municipalidad es menor al umbral.
Lo recomendable es contratar a un perito (ingeniero o arquitecto) para que realice un avalúo técnico. Ellos medirán los metros exactos, contarán los baños y analizarán la calidad de los materiales (pisos, cielos, ventanería) para asignarle el valor fiscal correcto según las tablas de Hacienda. Si el resultado supera el monto exento, debes presentar la declaración jurada (Formulario D-179) en la plataforma ATV.
Fechas Importantes y Obligaciones
El Impuesto Solidario se devenga el 1 de enero de cada año y se debe pagar a más tardar el 15 de enero.
- Declaración: Se debe actualizar cada tres años (el último ciclo de declaración masiva fue en 2025, el próximo será en 2028), o cada vez que realices mejoras que aumenten el valor de la propiedad.
- Pago: Se realiza anualmente.
Si tienes dudas sobre el estatus de una propiedad que deseas comprar, solicita al vendedor la última declaración D-179 o consulta con un asesor legal tributario antes de cerrar el trato.
